在房地產(chǎn)贈與業(yè)務(wù)中，個人無償受贈房產(chǎn)時，一般涉及的稅費(fèi)包括契稅、印花稅、個人所得稅。

　　無償受贈房產(chǎn)要繳納哪些稅費(fèi)？

　　案例：

　　2018年1月，黃先生在A省某市區(qū)買了一套門面房(非北京、上海、廣州、深圳)，價格100萬元，面積120平方米，產(chǎn)權(quán)登記書登記價格100萬元，繳納30000元的契稅。2020年10月，黃先生把房產(chǎn)贈送給了曾經(jīng)幫助過他的甘先生。贈與時，該房產(chǎn)的市場價格為121萬元，贈與合同標(biāo)明該房產(chǎn)的價格為100萬元。假定在贈與過程中，除稅費(fèi)外不產(chǎn)生任何其他費(fèi)用。

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)所在地A省自2019年1月1日起實(shí)施“六稅兩費(fèi)”減半征收的稅收優(yōu)惠，契稅稅率為3%。那么，受贈人甘先生的納稅義務(wù)有什么呢?

　　個人無償受贈房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納以下稅費(fèi)：

　　1.契稅

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕144號)文件規(guī)定，對于個人無償贈與不動產(chǎn)的行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。

　　根據(jù)《契稅暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)贈與、房屋贈與的契稅計稅依據(jù)，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。

　　同時，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)有關(guān)規(guī)定，計算契稅的成交價格不包括增值稅。

　　案例當(dāng)中，甘先生與黃先生既不是直系親屬，也不是直接撫養(yǎng)、贍養(yǎng)人，而且受贈的又是非住房，因此不符合增值稅免征條件，需按視同銷售納稅。

　　《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十九條規(guī)定，年應(yīng)稅銷售額超過小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的其他個人按小規(guī)模納稅人納稅。

　　同時，按照國家稅務(wù)總局公告2016年第14號，黃先生捐贈的房產(chǎn)，適用于小規(guī)模納稅人銷售轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)計稅方法。

　　按照贈與時的公允價值減除其購置原價后的余額作為銷售額計稅：

　　應(yīng)納增值稅額=(全部價款和價外費(fèi)用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價)÷(1+5%)×5%=(1210000-1000000)÷(1+5%)×5%=10000元。

　　因此，甘先生捐贈房產(chǎn)的契稅= (1210000-10000)×3%=36000元。

　　2.印花稅

　　根據(jù)《印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，在我國境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的單位和個人，應(yīng)依法繳納印花稅。應(yīng)稅憑證包括單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。

　　A省實(shí)行“六稅兩費(fèi)”減半優(yōu)惠。甘先生作為小規(guī)模納稅人接受非住房贈與而納稅的個人，必須按贈與房地產(chǎn)的價格繳納印花稅。

　　政策依據(jù)：《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》(財稅〔2019〕13號)

　　計算得出應(yīng)繳稅款=1000000×0.05%×50%=250元

　　3.個人所得稅

　　無償取得不動產(chǎn)的受贈人，應(yīng)當(dāng)依法繳納個人所得稅。

　　根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)規(guī)定，受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。

　　根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號)規(guī)定，自2019年1月1日起，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈送他人的，受贈人因無償受贈取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。

　　因此，對于非住房捐贈項目，甘先生應(yīng)繳納個人所得稅=(1000000-36000-250)×20%=192750元。

　　在無償贈與房地產(chǎn)的過程中，除了對受贈人的涉稅處理外，還需要考慮對贈與人的涉稅處理。

　　一般來說，在無償贈與房地產(chǎn)的過程中，捐贈人與受贈人的涉稅處理必須結(jié)合三個方面來確定:贈與的房地產(chǎn)是住房類型還是非住房類型;雙方關(guān)系是否為直系親屬關(guān)系或直接扶養(yǎng)，贍養(yǎng)人;贈與房屋的位置。

　　無償贈送房屋的賬務(wù)處理

　　借：營業(yè)外支出

　　       累計折舊

　　       貸：固定資產(chǎn)

　　接受無償捐贈的房產(chǎn)時：

　　借：固定資產(chǎn)

　       　貸：營業(yè)外收入—捐贈所得