投資性房地產(chǎn)是什么？通俗解釋投資性房地產(chǎn)
投資性房地產(chǎn)通俗來說就是“專門用來收租或等升值的不動產(chǎn)”。它和普通房產(chǎn)最大的區(qū)別在于持有目的：普通房產(chǎn)是企業(yè)自用（如辦公室、廠房）或用來開發(fā)銷售的（如房地產(chǎn)公司的待售樓盤），而投資性房地產(chǎn)則是企業(yè)當(dāng)“包租公”或“炒房客”的資產(chǎn)。
什么樣的房產(chǎn)算投資性房地產(chǎn)？
根據(jù)財政部《企業(yè)會計準則第3號》，投資性房地產(chǎn)主要包括以下三類：
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?。ǘ┏钟胁蕚湓鲋岛筠D(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
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通俗解釋：
1.收租的土地
例子：某工廠買下一塊工業(yè)用地，但暫時用不上，于是把地皮租給物流公司建倉庫，每月收租金。這種情況下，這塊地就是投資性房地產(chǎn)。
特殊情形：
如果這塊地租約到期暫時空置，但企業(yè)仍計劃繼續(xù)出租，依然算投資性房地產(chǎn)。
但如果是企業(yè)租別人的地再轉(zhuǎn)租（比如二房東），則不算。
2.囤地等漲價
例子：某公司買下一塊商業(yè)用地，暫時不開發(fā)，打算等周邊地鐵開通后地價上漲再賣出。這塊地就是投資性房地產(chǎn)。
關(guān)鍵點：
必須是企業(yè)自己持有的土地，不能是政府認定的“閑置土地”（比如超過1年未動工的土地）。
3.收租的樓
例子：
開發(fā)商建了一棟寫字樓，不自用也不賣，而是整租給其他公司辦公。
某酒店集團買下一棟樓專門做長租公寓，按月收租。
特殊情形：
如果企業(yè)把自用辦公樓的一部分出租（比如騰出兩層給其他公司），且能單獨計量租金和面積，出租部分算投資性房地產(chǎn)。
但如果企業(yè)自己經(jīng)營的酒店（靠客房服務(wù)賺錢），即使有房間出租也不算。
什么樣的房產(chǎn)不算投資性房地產(chǎn)？
1.自用房產(chǎn)
例子：某食品廠的廠房、超市的自營門店、公司的總部大樓。這些房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，屬于“固定資產(chǎn)”。
2.待售樓盤
例子：房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房，屬于“存貨”，和服裝店的庫存衣服性質(zhì)類似。
3.轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)
例子：甲公司從乙公司租了一棟樓，再分租給丙公司。對甲公司來說，這棟樓不算投資性房地產(chǎn)，因為產(chǎn)權(quán)不屬于自己。
投資性房地產(chǎn)會計處理模式
投資性房地產(chǎn)的記賬方式有兩種模式，企業(yè)只能選其一：
1.成本模式（多數(shù)企業(yè)用）
初始計量：按買房買地的實際成本入賬。
后續(xù)計量：像固定資產(chǎn)一樣計提折舊（比如一棟樓成本1億，按50年折舊，每年折200萬）。
例子：某公司花5,000萬買下一棟寫字樓出租，每年折舊100萬，租金收入300萬。利潤表體現(xiàn)為：租金收入300萬-折舊100萬=凈賺200萬。
2.公允價值模式（需滿足嚴格條件）
初始計量：按市場價入賬。
后續(xù)計量：每年按最新市場價調(diào)整賬面價值，差額直接計入利潤。
例子：某公司2018年以8,000萬買下一棟樓出租，2025年市場價漲到1.2億。采用公允價值模式時，每年按最新估值調(diào)整，2025年賬面增值4,000萬直接算作當(dāng)年利潤。
投資性房地產(chǎn)實際案例解析
案例1：廠房改出租（成本模式→公允價值模式）
背景：甲公司有一棟廠房（原值3,600萬，已折舊120萬），現(xiàn)決定出租并改用公允價值計量，轉(zhuǎn)換日公允價值3,200萬。
會計處理：
將廠房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，賬面價值（3,600萬-120萬=3,480萬）與公允價值（3,200萬）的差額280萬計入“公允價值變動損益”（即當(dāng)期虧損）。
后續(xù)若公允價值漲到3,600萬，差額400萬計入利潤。
案例2：囤地等漲價（公允價值模式）
背景：乙公司2017年以1.5億購入一塊地，2025年公允價值漲到2億。
會計處理：
持有期間每年按市場價調(diào)整賬面價值，比如2025年增值5,000萬直接算作利潤。
出售時，差價（如2.5億賣出）扣除稅費后計入利潤。
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